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国泰君安首席林采宜:房价为什么疯涨?
2016年10月12日 10:36:24 中国财经信息网【 】 【打印

  从推高地价到征收房产税,是中国房地产经济的必然走向。

  美国靠全球发行公债募集建设资金,改善基础设施。中国靠土地财政,解决城市化和基础设施建设问题,包括修建高铁、机场、高速公路,此外,各地的GDP也多多少少拜赐于土地财政。在税收瓶颈的制约下,土地财政部分替代了税收财政,为城市基础社会和公共服务产品提供了资本来源。由于卖地收入的不可持续,随着市场的成熟,房产税将逐渐替代土地财政,成为提供公共服务的可持续性资金来源之一。

  不断推高的房价一定程度上是以资产泡沫替代通胀压力。

  2001年9月,M2总量为15.19万亿, 2016年8月,M2总量高达151.09万亿,15年暴增10倍的流动性,之所以没有形成严重通货膨胀,就是因为大部分资金都流入了房地产。高房价吸收了大量流动性,缓冲了货币超发对物价的冲击。目前实业投资和理财收益率都在持续下滑,房价在金融市场“资产荒”的背景下,扮演了资产的蓄水池角色,吸收了大量的居民资产,缓解了资本外流的压力。

  “学区房”是一张迟早过期的粮票。

  从西方国家的发展路径来看,不同区域、不同品质的房地产,税收不一样,其周边的教育、医疗甚至保安配套设施都有所不同,其主要原因就是因为房产税是地方政府在公共投入的重要财政来源。房价越高,房产税收得越多,该区域的各种社会福利设施就越完善。之前,交通(地铁房)、教育(学区房)和商业配套不同的房子,其公共服务价值体现到房价上。未来,高品质的治安、医疗、教育及其他公共福利设施的建设和维护成本,将来自于该区域居民的房产税收入。房价与公共服务设施,关联性依然存在,但因果关系发生了倒置。因此,“学区房贵”将被“好楼盘必有好学校”的逻辑所替代。

  城市流入人口不是接盘侠。

  统计数据显示,流入城市的农民工,在打工城市购房的比例只有1%,99%以上的农民工由于收入低,没有能力购买城市住宅,因此,农村流入城市的人口并不能构成城市房地产市场的有效需求,此外,即便的大学毕业后留在大城市工作的年轻白领,其个人收入也不足以支付城市房价。以上海为例,即便是收入较高的金融机构,大学(硕士)毕业生的平均工资不过10万元,夫妇平均税前月收入为2万,银行允许的每月月不能超过1万元,因此抵押贷款的最高额只有200万元,而目前市区小户型房价基本都高于4.5万,只有少数父母有实力资助的年轻白领才有能力购买住房。因此不难推断,无论是进城的农民工还是年轻白领,以其自身的薪酬收入都无法支撑目前的房价。城市化带来的流入人口不是房产的接盘侠。

  目前的房价取决于其金融属性,而不是商品属性。

  以北京上海深圳的人口变动数据和房价走势为例,我们很容易发现,房价的上涨和人口增加之间没有直接联系。很显然,从2012年来,推升上述城市房价上涨的是资本的投机性需求,而不是人口增长形成的居住需求,换一句话说,房价与刚需基本无关,与市场对房地产价格趋势的预期密切关联。在这种情形下,买房与否与其是否拥有住房已不相关,各种限购限贷政策只会推升需求,加剧短缺。为了实现多买房,多贷款的逐利目标,各种假结婚、假离婚等奇特故事层出不穷。在市场经济的环境下,资本的投机性动机是阻拦不了的洪流,各种政策导致的结果通常是各种“对策”。

  投机性需求堆起来的房价,和股市的股价一样,怎么上去将怎么下来。

  作为普通商品的房屋,无论涨还是跌,刚需决定了其不会流到市场上变成可售楼盘的供给。而作为投资品的房屋,一旦价格预期发生逆转,市场普遍看跌,则供给端会暴增,而需求则快速收缩,房屋的低流动性导致短线投机客匮乏,因而,趋势预期导致的房价压力会在供求关系上被放大。房市一旦见熊,无量空跌的程度将大大超过股市。

  大部分工薪阶层的收入所能承受的房价,才是房地产的底部。这个底在哪里?取决于工资水平的上涨速度。

  (作者为国泰君安证券首席经济学家林采宜)

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