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董登新:房产税PK囤房保值+囤房养老
2017年02月24日 16:50:07 中财网【 】 【打印

  房产税PK囤房保值+囤房养老

  ——房产税将会大幅推高租房成本

  武汉科技大学金融证券研究所所长 董登新教授

  (中国养老金融50人论坛核心成员)

  近日传闻:全国人大财经委副主任委员尹中卿接受记者采访时认为:房产税将择机推出,而且房产税能降房价。尹中卿对记者表示,房地产税有两大功能:第一个就是降低房价、压低房价,抑制住房投资性需求,特别是投机性需求。第二个就是健全地方主体税种,增加地方政府财政收入。

  你认同这样的观点吗?你同意这样的看法吗?理由呢?

  很显然,如果我们不了解中国人炒房囤房的原因,或者不了解中国房价只涨不跌的原因,那么,房产税能降房价的说法,就是缺乏依据的,甚至是错误的。

  正如我在上一篇文章中所讲的:中国房价涨跌,只看M2增速的高低,而不会在意加息、限购或限贷,也不会在意开征房产税。实际上,中国房价涨跌只是一种货币现象,在GDP从10%以上降至6.5%左左时,如果M2增速仍保持在13%左右,那么,中国房价仍将是“只涨不跌”的大趋势,而且老百姓“囤房保值”、“囤房养老”的投资理念就不会轻易改变。

  道理很简单,中国房价是央行“大水漫灌”的结果,经过货币大水的浸泡,房价必定随M2存量“水涨船高”。相反,如果M2增长速度随GDP回落,并能将M2增速降至10%以下,并维持下去,则房价必然低头,而且囤房保值、囤房养老的功能就会弱化,房价就会因供求关系而回归。M2是房价低头的唯一动能。从这一意义讲,其他因素对中国房价的大方向、大趋势不会产生明显的影响,包括单纯开征房产税。

  美国人为什么不炒房、不囤房?税制只是其中一个因素。然而,美国税制对炒房、囤房行为却具有十分有效的约束作用。因为美国不仅设立了房地产税(不动产税),更设置了房产类资本利得税,尤其是还开征了遗产税、财产赠与税。这是一套完整的“富人税”制度,在美国囤房,实际上就是为国家税收作贡献。

  经常有人讲,美国人吃的便宜、穿的廉价、行的便利,但在“吃穿住行医”中,它的“住”和“医”的成本极高,因为美国人的“直接税”负担很重。何为直接税?不可转嫁的税负,比方,个人所得税、资本利得税、财产赠与税、遗产税等。这也是美国税制的主要特点之一:重个人税,轻企业税。

  此外,在美国,只有65岁以上的老人,才有资格享受社会医疗保险给付;而65岁以下的人群医疗支付,则只能依靠雇主提供的团体健康保险,或是个人购买的商业健康保险。因此,房、医、税成为美国人生活与工作的三座大山(最高成本)。

  其实,中国富人移民美国,主要是通过给美国政府“补税”的方式,换取美国政府“赠予”的社会福利。这或许也是一种等价交换。当然,如果是65岁以上的穷人移民美国,则可以享受美国穷人的低保(SSI)和医疗救助(Medicaid),还有食品券、老年公寓。

  话说回来,美国人“住”的成本高,不仅指房价高、房租贵,而且房子的持有成本更高,因为美国劳工成本贵,对于“积木结构”的房子而言,最大的持有成本可能是三、五年一小修,八年、十年一大修,还有房前屋后的环境维护、物业管理,以及每年缴纳的房地产税,都需要不菲的持房成本,因此,美国人不囤房,也不炒房,也有这方面的原因。

  从美国房产税征缴方法来看,其课税对象是房地产总价值(=地产价值+房产价值),每年征缴一次。在每年征缴房地产税时,地税局都必须对该房屋的地价和房价进行重新评估。美国地价与房价一般变动规律是:地价总体上是上涨的,但房价却因折旧而下降。

  反观中国税制,我们是社会主义国家,个人轻税负是社会主义优越性的体现,因此,中国税制的主要特点之一:重企业税,轻个人税。在中国,个人税种只有个人所得税,我们没有开征股票类、房产类资本利得税,也没有开征房产税,更没有开征遗产税、财产赠与税,因此,我们试图通过开征单一的房产税来打压房价的想法,是不切实际的,也是不管用的。

  道理很简单,房产税属于间接税,它可以转嫁给实际消费者,即租客。在中国,如果开征房产税,则一定会推高租房成本或房租水平,这将使大批以租房为主的人群遭受更大的购房压力,最后可能形成“租房不如买房”的政策效果。因此,在中国开征房产税的结果,可能不是打压房价,而是加剧囤房行为,进而继续推升房价和房租。

  由此可见,如果我们只是单纯地开征房产税,而不再设置房产类资本利得税(当然,也可并入个人所得税征缴)、财产赠与税、遗产税,则无济于事,人们照常会炒房、囤房,房价照常会刚性上涨。因为保持13%左右高增长M2,仍会助推房价“水涨船高”。

  众所周知,20世纪80年代,中国富人的标杆就是“万元户”,它是私有经济首次松绑的结果;90年代,中国富人的标杆就是“杨百万”,它是债市和股市全面放开的结果;2000年后,中国富人的标杆变成了“千万不算富”,而且每个中等收入以上的城镇家庭都拥有了两套以上的住房,这是房地产大开发、资产泡沫化的结果。社会财富观的这一深刻变化过程,首先是改革开放、国民收入大幅提高的结果,同时,它也是快速工业化、房地产大开发,以及积极的货币政策一起驱动GDP狂奔的必然结果。

  尤其是全球性金融危机爆发以来出现的中国“资产荒”,一方面反映了国民收入提高带来的巨大理财需求,以及百姓“理财无门”、“保值困难”的焦虑及尴尬;另一方面,4万亿救市计划推出,以及央行继续执行大剂量放水的宽松货币政策,老百姓只能被动地选择炒房、囤房,它将“囤房保值”与“囤房养老”结合起来,甚至成为了一种全民行动。

  其实,在多层次资本市场尚不健全、社会保障制度不统一、不完善的背景下,囤房本身只是一种投资行为,囤房不仅可以保值,而且囤房可以养老。因此,囤房保值+囤房养老,当然是多功能的。从另一方面讲,房子已不是用来住的,而是用来投资理财或养老的。

  事实上,中国囤房增值的黄金期是1998年至2010年期间,凡是在这期间所购商品房,其房价涨幅至少已翻番,有的甚至上涨三、五倍以上。但从2011年开始,中国房价涨幅相对放缓,但囤房保值的功能却依然有效,它足以对冲通货膨胀及货币购买力下降的风险,并可阻止家庭财富缩水。以高校教授为例,除了自住房,如果一辈子不囤房,则十多年前的50万元存款,到今天也就是50万元+存款利息。但若在十年前将50万元通过按揭贷款换购两套商品房,那么,十年前的50万元,今天可能变成了500万元,这就是囤房的财富效应。

  另外,在创业界曾流行一则心酸的笑话:十年前,深圳某打工者将一套自住商品房卖掉后,自己去创业打拼,而且创业成功,创业十年后,他决定卖掉企业,他用卖掉企业的钱,刚好买回了十年前卖出的那套旧房子。这或许是传说,无法核实,但它却让人们得出了创业不如囤房的错误结论。

  近几年,A股市场还出现了另一种传奇。据说,一些濒临退市的A股公司,在主业继续亏损的情况下,只要抛售几套公司持有的商品房或门面,就可以扭亏为盈,进而规避退市风险。尤其是在北京和上海拥有N套商品房的上市公司,一套房的价值可能上千万,只要公司一直有房卖,就可以死不退市。

  由此可见,这种社会囤房的财富效应早已深深地烙在了老百姓心田,他不会轻易改变,除非房价暴跌下来。然而,如果真的房价暴跌,它将会引发一场危害远大于股灾的社会动荡,全体中等收入以上的城镇家庭将面临一场财富浩劫与灾难,国民经济将受到巨大冲击。例如,20世纪80年代末期的日本,以及90年代末期的我国香港地区。

  因此,当今中国房价调控的最佳方式和对策,就是“以时间换空间”,让房价长期滞涨,而不是短期暴跌。不过,只要货币存量(M2)的增速保持在13%左右、不跌破10%的增速,那么,中国房价就绝不会低头。但是,投资者务必记住:当M2增速跌落至10%以下,并成为新常态时,则房价必定会回头,这是一个渐进的过程。它不会让房价暴跌,但随着M2收紧、货币购买力不断提升,则楼市泡沫就会慢慢化解,房价就会自动平复下来。

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